Nhà đất là tài sản có giá trị lớn, nhiều khi gắn liền với cả đời người. Do đó việc mua bán nhà đất phải được thực hiện một cách hết sức cẩn thận. Pháp luật cũng có những quy định rất chặt chẽ để bảo đảm cho điều đó. Bài viết sau của ThanhCong.net sẽ cho bạn cái nhìn tổng quát nhất về các bước cần thực hiện để mua bán bất động sản. Mời bạn cùng theo dõi nhé!
1. Tìm hiểu thông tin nhà, đất
Nhà,
đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua
bán. Nhưng thời buổi bây giờ, dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Vậy
thì trước tiên chắn chắn ai cẩn thận cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa
đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra
và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản
vẽ và thửa đất trên thực tế.
Sau
khi kiểm tra thực tế rồi, tiếp theo bạn nên tìm hiểu các thông tin sau:
Thông tin về quy hoạch, dự án:
Bạn
cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch
hay dự án nào không. Bạn nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở
Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là
liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không.
Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và
trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết
được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ cách đây
quá lâu chẳng hạn).
Khi
nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được
chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên
được. Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp làm hợp đồng
công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên mới phát hiện
không sang tên được.
Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin đó ở
đâu?
–
Rất đơn giản thôi, bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ và điền mẫu đơn này đến bộ
phận một cửa của văn phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai của UBND quận,
huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin. Sau đó bộ phận một cửa sẽ
hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách
cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Vấn đề này tùy thuộc cách quản lý của
từng UBND, có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin
quy hoạch, dự án cho người dân.
–
Cách thứ hai là các bạn có thể tham khảo tại
website:http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn của Sở Tài nguyên MT Hà Nội.
–
Cách thứ ba là tại Hà Nội, bạn có thể kiểm tra tại viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội.
Cách kiểm tra thực tế thì các bạn google là ra ngay.
Vậy
nên tóm lại để biết thông tin thửa đất bạn đang định mua, bán có nằm trong quy
hoạch hay không, bạn cứ mang bản photo sổ đỏ đến hỏi ở bộ phận một cửa của VP
Đăng ký đất đai – UBND quận huyện rồi họ sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn.
Thông tin về tranh chấp:
Những
tranh chấp đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố
hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thâm chí có thể đã có thông tin tranh chấp
trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy
thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều. Nhưng còn những
tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn,
tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là
“nhìn mặt thấy ghét”….
Những
tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan
trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới
thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá
không cho bạn xây nhà.
Những
tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng
xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn
cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều
khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.
Thông tin vay nợ thế chấp:
Nếu
thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất
đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin
thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa
tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu có trường
hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan
sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường
hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
Ngoài
ra thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC. Bạn chỉ
cần có bản photo của sổ đỏ mang đến là có thể nhờ họ tra cứu, thường là miễn
phí.
Đó
là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà
thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao?
Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn.
Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng
hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiêu cần vay nóng, vay gấp, vay lãi
cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của
họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi
ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.
Việc
dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì
thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn.
Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần
lưu ý điều này.
Thông tin về người bán, người mua:
Nếu
người bán là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở
phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được
độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của
mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn
là đánh giá tính pháp lý.
Đối
với người mua thì đơn giản hơn một chút, bạn chỉ cần tìm hiểu thông tin cơ bản
và làm chắc chắn tới bước giao tiền là có thể yên tâm được.
Còn
nếu người bán, người mua là người trung gian, môi giới thì sao? Bạn có nên mua
bán nhà đất qua trung gian hay môi giới không? Hoàn toàn được, đôi khi việc mua
qua người trung gian môi giới lại giúp bạn thuận tiện và “nhàn” hơn so với mua
chính chủ, nhưng chỉ với điều kiện người môi giới nhà đất là một người “tử tế”.
Nhưng làm thế nào nhận biết được họ là người “tử tế”? Lại chỉ có cách là tiếp
xúc, nói chuyện và cảm nhận. Thường thì người môi giới nào họ đề cập thẳng thắn
với bạn ngay từ đầu về vai trò của họ (không dấu giếm, không giả vờ chính chủ để
dò hỏi…) và thỏa thuận mức giá môi giới một cách rõ ràng, cụ thể thì bước đầu bạn
có thể chấp nhận được. Tất nhiên sau đó bạn còn phải đánh giá nhiều yếu tố khác
nữa.
Bạn
cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay
nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi
phí thấp hơn công ty bất động sản, ngược lại thì công ty bất động sản dù sao
cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.
2. Lựa chọn văn phòng công chứng
Sau
khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định sẽ mua nhà, đất đó hoặc bán cho người
đó rồi, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm văn phòng công chứng. Thông thường việc
tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.
Khi
đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi
điện thoại nhờ họ tư vấn trước và hướng dẫn bạn các giấy tờ cần chuẩn bị để thực
hiện giao dịch mua, bán.
Khi
ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên.
Như vậy, các bên cũng có thể phần nào yên tâm khi có các CCV trợ giúp việc kiểm
tra giấy tờ thật, giả.
3. Chuẩn bị giấy tờ
Bạn
và người mua / người bán cùng nhau chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo yêu cầu
của VPCC. Với giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì giấy tờ cũng không
có gì phức tạp, VPCC sẽ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết cho bạn.
Sau
khi chuẩn bị xong, để chắc chắn hơn, bạn có thể mang trước 1 bộ giấy tờ photo đến
VPCC để họ kiểm tra và tư vấn thêm nếu cần sửa hay bổ sung. Sau khi VPCC thông
báo giấy tờ đầy đủ là bạn đã có thể làm tiếp bước 4, hẹn ngày ký hợp đồng công
chứng.
4. Ký hợp đồng, giao tiền, giao giấy tờ và sổ đỏ gốc
Đây
có thể coi là bước rất quan trọng, quyết định sự thành công và thuận lợi của việc
giao dịch, mua bán sang tên sổ đỏ.
Tùy
vào từng người, từng cách giao dịch mà bạn quyết định thời điểm ký hợp đồng, lấy
hợp đồng, giao tiền, nhận tiền, giao giấy tờ, sổ đỏ gốc… cho an toàn và thuận lợi
Về cơ bản thì “quy trình” thường là
như thế này:
Hai
bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong
thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Nếu như bên mua thực
hiện giao tiền (thường là 95% giá trị mua bán) thì bên bán giao toàn bộ hợp đồng
mua bán công chứng, sổ đỏ cho bên mua để đi làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn
phòng đăng ký đất đai.
Nếu
như lúc này bên mua vẫn chưa giao tiền, bên bán chưa nên giao giấy tờ sổ đỏ gốc
(trừ trường hợp bên mua đi vay ngân hàng một phần để thanh toán cho bên bán thì
bên mua sẽ thanh toán phần vốn tự có của mình cho bên bán đưa kèm với thông báo
cho vay của ngân hàng – Nếu chắc chắn hơn thì hai bên có thể ký hợp đồng vay tiền
tại công chứng).
Hợp
đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một
giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là giấy tờ quan trọng
nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên thường phải thận trọng khi
giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc. Trường hợp
này bạn có thể tham khảo một số cách sau:
-
Hai bên thực hiện giao tiền & giao sổ đỏ khi ký hợp đồng mua bán công chứng
(bên mua, bên bán có thể mời công chứng viên lên ngân hàng để thực hiện việc
giao tiền hoặc thực hiện giao tiền tại văn phòng công chứng) – đây là cách đơn
giản nhất cho cả bên mua & bên bán.
-
Mỗi bên cứ lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ
gốc
-
Nhờ VPCC giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng
qua VPCC lấy hợp đồng công chứng.
-
Bên bán giữ toàn bộ cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng mua
bán công chứng cho bên mua.
Sau
khi đã thỏa thuận được cách giao hợp đồng công chứng, 2 bên sẽ cùng nhau ra
ngân hàng để bên mua giao tiền và gửi vào tài khoản ngân hàng do bên bán lựa chọn.
Đồng thời bên bán nhận tiền và giao sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ cần thiết
cho bên mua sang tên.
Đó
là một số cách cơ bản, tùy vào từng điều kiện, con người và giao dịch cụ thể mà
các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào. Nói chung mỗi bên đều tạo điều
kiện cho bên còn lại, không có bên nào “chặt” quá cho mình là bước này sẽ suôn
sẻ và thuận lợi.
Lưu
ý: Bên bán nhà, đất nếu không làm thủ tục sang tên cũng nên giữ cho mình một bản
Hợp đồng công chứng. Tôi đã gặp nhiều trường hợp nhiều bên bán nhà, đất nghĩ rằng
bán rồi, nhận tiền xong rồi là xong và để cho bên mua giữ hết toàn bộ Hợp đồng
công chứng. Như vậy không nên đâu nhé.
Bạn
có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo.
Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, tôi tách riêng ra để bạn
tiện tham khảo và sử dụng khi cần thiết.
Sau
khi xong bước này, bạn có thể chuyển sang bước cuối cùng:
5. Làm thủ tục sang tên sổ đỏ
Lời
khuyên của tôi cho bạn ở bước cuối cùng này, nếu bạn muốn mọi việc đơn giản, đó
là bạn nên yêu cầu luôn VPCC làm sang tên sổ đỏ cho bạn. Việc VPCC làm sang tên
sổ đỏ có một số lợi ích mà khi bạn thuê dịch vụ làm sổ đỏ khác không có được,
chẳng hạn như:
-
Bạn sẽ không phải lo hay sợ quên, sợ thiếu về các giấy tờ liên quan, chẳng hạn
như loại giấy tờ nào, bao nhiêu bản sao… tất cả đã có sẵn ở VPCC, họ cũng biết
rõ sẽ cần những giấy tờ nào và bao nhiêu bản để sang tên sổ đỏ cho bạn.
-
VPCC có khả năng liên hệ với các Văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và
thuận tiện hơn hẳn những nơi khác.
-
Chi phí thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư)
-
Ngoài ra một số VPCC cũng liên kết hợp tác với các luật sư và VPLS, vậy nên nhiều
trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.
Còn
nếu bạn muốn tự mình làm thủ tục sang tên sổ đỏ, không cần phải tốn chi phí để
thuê ai cả, thì bạn có thể tham khảo bài viết: Các bước để bạn tự làm thủ tục
sang tên sổ đỏ, trong đó có một vài kinh nghiệm để bạn có thể tự đi làm thủ tục
sang tên sổ đỏ một cách thuận lợi hơn.
Sau
khi đọc xong nếu bạn để ý thì có thể đang thắc mắc tại sao tôi thiếu một bước
cơ bản khi mua bán nhà, đất, đó là ĐẶT CỌC. Sở dĩ tôi không nói đến bước này bởi
vì đặt cọc chỉ là bước để giúp người mua cảm thấy yên tâm sẽ giữ được thửa đất,
căn nhà ưng ý, còn người bán cảm thấy yên tâm vì chắc chắn có người mua nhà, đất
của mình.
Còn
nếu nói về pháp lý, thì việc đặt cọc sẽ mang lại nhiều rủi ro hơn cho cả người
mua và người bán so với việc thanh toán 1 lần và dứt điểm. Nếu chẳng may việc
mua bán không thành công do lỗi của một trong hai bên, việc có thêm hợp đồng đặt
cọc sẽ khiến cho người mua mất tiền cọc, người bán có thể mất gấp 2,3 lần số tiền
cọc để trả lại cho người mua. Trường hợp người mua đòi lại tiền cọc, người bán
không chịu phạt cọc (vì tiếc) thì tự nhiên lại phát sinh tranh chấp làm cho căn
nhà, thửa đất đó bị dừng giao dịch.
Nhưng
nếu không có hợp đồng đặt cọc thì người bán chỉ mất thêm thời gian đợi người
mua khác, còn người mua cũng chỉ tiếc vì không mua được căn nhà, thửa đất đó
thôi.
Đó
là nói về mặt pháp lý, còn thực tế các bên vẫn lựa chọn đặt cọc vì như tôi nói
để cảm thấy yên tâm, hoặc quá thích và quá muốn mua căn nhà, thửa đất đó rồi.
Vì vậy các bên cũng nên tùy tình hình, con người để việc đặt cọc được an toàn
và suôn sẻ.
Trường
hợp đặc biệt nhưng khá phổ biến hiện nay, đó là bạn mua nhà đang bị thế chấp và
bạn sẽ phải dùng một phần trong số tiền mua nhà để giải chấp với ngân hàng trước,
sau đó mới làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng công chứng chính thức. Việc mua
bán này về phía người mua kiểu gì cũng có rủi ro nhất định, nhưng bạn có thể
yên tâm vì các ngân hàng hiện giờ làm việc khá cẩn thận với trường hợp này. Bạn
có thể đề nghị sự phối hợp của ngân hàng để làm cho giao dịch an toàn hơn. Thực
tế, việc mua tài sản đang thế chấp tại ngân hàng khá đảm bảo về mặt pháp lý.
Ngân hàng đã kiểm tra các thông tin pháp lý liên quan đến tài sản & thực hiện
các thủ tục pháp lý chặt chẽ với các cơ quan nhà nước liên quan. Đồng thời khả
năng tài sản có liên quan đến hoạt động vay nóng cũng được giảm đi nhiều.
Với
trường hợp này, ngoài hợp đồng đặt cọc, bạn cũng có thể yêu cầu người bán lập hợp
đồng hứa bán, hứa chuyển nhượng. Một số VPCC có thể đồng ý công chứng loại hợp
đồng này, bạn cũng thử hỏi họ xem sao.
Cuối
cùng, người ta nói đôi khi việc mua bán hay môi giới nhà, đất phải có duyên hay
phải mát tay nữa. Tôi cũng tin như vậy, có nghĩa là trong việc này ngoài các vấn
đề pháp lý thì yếu tố may mắn cũng đóng một vai trò quan trọng.
Vậy
nên chúc bạn có một giao dịch đảm bảo an toàn pháp lý và may mắn nhé!
Nguồn: ThanhCong.net